徒然なるままに　12年11月07日

本来、先に確認すべきこと・・・

　購入の仮申し込みをしてから、きちんと調べるという泥縄なことをしてしまいましたが、周辺の建物取引状況というか、価格や面積・坪単価等の相場観を改めて確認しました。
　今じゃないですよ、9月17日・18日頃の話です。いずれにしても事を起こした後なんですが・・・

近隣の地域特性

　家を購入した、そして、今住んでいる地域は、JRと私鉄の二路線が使え、駅近くにはそれほど大きくない商店街と多摩川沿いの平地には昔からの住宅地と、丘陵部を開発した新興の住宅地とで構成される街です。

　丘陵部を開発した新興の住宅地は、戸建て地域は第一種低層住居専用地域で地区計画等（最低敷地面積や隣地との最低壁面距離等）がかかっており、住環境としては公園や緑も多くて文句なしの地域です。
　低い建ぺい率と最低敷地面積ために、それなりに広い土地を取得する必要がありますが、土地単価も高く、上物（建物）と合わせると、我が家ではとても手の届くような価格帯には収まりません・・・

　一方の古くからの住宅地は、鉄道が２路線、県道が通っているという条件から、商業地域や一種中高層地域といった高度に土地を利用することを目指した地域（ようは少々家が建て込む可能性がある）がかなり広がっています。
　今回見学した建物は、第一種住居地域（住居用の地域だが、小規模な事務所や工場は立地可能）という比較的住環境上の制限の緩い地域に立地しています。
　その分、土地の単価も丘陵部に比較すれば低く、建ぺい率・容積率や高度斜線・高さ制限等も緩やかです。
　現在も住んでいる街ですから、おおよそのことは頭に入ってはいましたが、改めて調べてみると新発見も多いものでした・・・

土地の価格

　丘陵部の土地は、大規模な開発が行われたのがバブル期ですので、まだまだ（中古や建て替えの）売り物件は少なく、土地の坪単価も150万円/坪以上が大部分で、家を建てるには土地だけでも4000万円近く必要です。
　ただし、丘陵部でも開発の古い、北斜面の谷あいに位置する土地は、坪単価は75万円/坪程度からある様子。

　平地部の土地は、その立地（駅近や既存道路に面しているかで）で違うようで、100〜160万/坪と大きな開きがあります。
　駅が近いなどで土地の坪単価が高くなると、55〜60�u程度と敷地面積が狭くなります。

それぞれの地域の建物の特徴

　丘陵部の建物は、土地代にふさわしい立派なものが多数・・・・
最低壁面距離等があるので、隣地ともそれなりの間隔があります。

　平地の建物は駅に近くになると、敷地が狭く（60�u台）で３階建てが多くなります。
駅から離れると土地は広くなり、駐車場を確保した上で２階建てとしたものが多くなります。でも、隣地との間隔は広くない・・・。
　また、新規に道路を入れた開発地の場合、道路造成費用や上下水道の引込費用が上乗せになっているものが結構多くなっています。

　３階建てになると、上下の移動が多く、間取りや建物の耐震性に（私が）不安なものが多く、あまり興味を引きません。
　また、駅から遠いところでは、間取りや耐震性に不満がなくとも、買い物や通勤が不便なので、やはり興味を引きませんでした。

＜参考情報＞

　Webをいろいろと調べてみると、この地域の物件の価格は最近では以下のとおりでした。

【建売の価格】
　　3670万円　駅徒歩 7分、平地、土地  59�u、建物 105�u、3F
　　3780万円　駅徒歩10分、平地、土地  70�u、建物 102�u、3F
　　3580万円　駅徒歩14分、平地、土地  51�u、建物  98�u、3F
　　4380万円　駅徒歩 4分、平地、土地 102�u、建物 103�u、2F
　　4780万円　駅徒歩 7分、北斜、土地 239�u、建物  94�u、2F
　　4580万円　駅徒歩14分、南斜、土地 148�u、建物  95�u、2F
　　3780万円　駅徒歩15分、平地、土地  65�u、建物 105�u、2F

　さらに建物の建築費(坪単価）は、下記のような情報がありました。
ハウスメーカー・ビルダーによって大きな差があることが分かります。（使っている資材・設備によっても差が出ますが・・・）

【坪単価（関東）】
　　一建設　　　　　 ３０〜４０万円（木軸・建売中心）
　　タマホーム　　　 ３５〜５０万円（木軸）
　　アエラホーム 　　４０〜５０万円（木軸・NEWクラージュプラス）
　　一条工務店　　　 ５５〜６５万円（木軸・標準仕様）
　　東急ホーム　　　 ５５〜６５万円（２×４・標準仕様）
　　ミサワホーム　　 ６５〜７５万円（２×４・標準仕様・蔵）
　　スェーデンハウス ８０〜９０万円（２×６・標準仕様）

• 上の坪単価とは建物本体（土地・地盤改良・外構費用は除きます）です。 　
• 上の坪単価は標準仕様です、照明・網戸・カーテンレール追加、シャッターの電動化、システムキッチンのグレード変更、ペアガラスのLow-E化などを行うとさらに追加費用が発生しています。
  色々と行うと、坪単価で見ても５〜10万円も追加となることがあるとか・・・延べ床面積100�uでは150〜300万円upにもなります！
  　
• 10*10mの敷地であれば、建ぺい率60%の場合、7.745*7.745mの家が建ちます
  そして、建物と隣地の間に約1mづつ均等に「あき」がとれます。が、駐車場や庭を取るとその分どこかが狭くなりますが・・・

最後に

　今回私が購入することにした物件は、土地が約100�u、延べ床面積も約100�uで、最寄り駅からは徒歩約4分というものです。
　契約価格と坪単価は、周辺の物件価格からすると高いほうにはなりますが、設備や建物断熱構造などを考えると、納得はできる価格帯に収まってはいました・・・
　現在所有しているマンションが少しでも高く売却できるといいのですが・・・